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LTV 와 DTI 및 DSR 알아보기 

요즘 대출 규제로 인하여 시중은행으로부터 대출 받기가 어려워 지면서 LTV 와 DT I 와 DSR과 같은 단어를 자주 접하게 됩니다. 전에는 금융기관에서 담보 대출을 해 줄 때 LTV 를 기준으로 대출을 해주었는데, 요즘은 DTI를 기준으로 대출을 해주기 때문에 대출받기가 더욱 어려워 졌다고 하지요.

그러면 LTV 와 DTI의 차이는 무엇일까요?  LTV 는  Loan To Value ratio 의 약자로 다른 것은 안 따지고 오직 담보로 제공하는 부동산의 가치에 얼마의 비율로 대출을 해 줄것인가를 나타냅니다. 

그러니까 LTV 기준이 70%라고 하면, 내가 5억짜리 집을 살 때 얼마의 돈을 빌릴 수 있을까요? 곱하기 0.7하여 3억5천만원을 빌릴 수 있게 됩니다. 여기에서 담보한 집에 세입자가 살고 있다면 그 금액을 공제하고,최악의 경우에 경매로 넘어갈 경우 ,방 하나에 대한 최우선 변제금 이라는 것이 있어 이 또한 공제를 하고 대출을 해주게 되지요. 그러니까 3억5천만원에서 방3에 대한 최우선 변제금을 공제하고 남은 금액이 대출 금액이 됩니다.

그런데 여기에는 문제가 있습니다. 담보물은 튼튼하다고 해도 대출을 받은 사람의 월 수입이 변변하지 않다면 유사시에 이자를 잘 지불하지 못할 위험이 생기고, 이렇게 되면 금융기관은 담보물을 경매로 처분해야 하는 머리 아픈 일들이 많아지게 됩니다.

실제로 현재 주택들에는 저금리로 인한 거품이 많이 끼어 있어 앞으로 금리가 오르게 된다면 더욱 원리금을 받는 문제가 더 어려워지고, 은행에서 이런 대출이 많다면, 나중에 은행으로서는 보통 골치아픈 일이 아닐 수 없습니다.  

그래서 이러한 어려움을 막기 위하여 새롭게 도입한 것이 DT I 라는 것입니다.  단지 부동산의 현 가치만을 생각할 것이 아니라, 대출인의 소득 수준을 생각하여 얼마까지 대출을  해 주는 것이 합리적인가를 고안해 낸 것이지요.   

DT I 는 Debt To Income 의 약자로 연간 벌어 들이는 총 소득에 대하여 원리금이 차지하는 비율로 대출을 해 준다는 것이지요. 즉 대출 금액을 연소득과 비교하여 갚을 수 있는 정도만 빌려 주겠다는 것입니다.

예를 들어 연소득이 4000만원 이고 DT I 가 60%라면 원리금 이자는 2400만원을 넘지 않는 범위내에서 돈을 빌려 주겠다는 것입니다. 이것은 2017년7월까지 적용한다고 하는데 이후 어떤 기준을 도입할지 모르겠습니다. 앞으로는 상환기간 내에 원리금을 갚을 수 있는 DSR을 적용할 수도 있습니다.

기존의 DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금만 비교하지만, DSR은 신용대출,마이너스 대출,자동차 담보대출 등을 모두 합친 원일금을 비교하므로 대출 심사가 더 어려워지게 됩니다. 

이처럼 점점 더 대출 규제가 강하여 지고 있어, 대출을 받고자 하는 사람들은 금리는 비싸지만 좀 덜 까다롭지만 저축은행과 같은 2금융권이나 보험회사 쪽으로 눈을 돌리고 있어 풍선 효과가 나타나고 있습니다. 결국 시중 은행의 대출 규제는 풍선 효과를 가져 오고, 가계 부채는 줄지 않고 계속 올가가고, 저금리 시대는 끝나가고 있는 것 같은데, 참으로 걱정이 많이 되는 시대입니다.

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